成都社区商业地产 地下开疆拓土

　　在商业地产成为楼市的重要力量时，开发商开始想方设法应对充裕市场供应带来的销售压力。记者了解到，近期多个新推出项目在商业产品上开始打“地下战”。譬如，阳光100米娅中心，339广场，乐地浣花香，西锦国际，天来国际社区等等，都规划了几千到几万平米的地下商业。在商业业态上，着重瞄准的是购物，美食广场，影院，茶楼，服饰，精品店。业内人士，认为地下商业对地段要求比较高，一般都是出现在城市繁华地段，在成都的社区地产商业才刚刚开始。

　　地下商业，开始在社区兴起

　　在阳光100米娅中心售楼部，项目营销总监李则林告诉记者，“我们打造的是约20000平米（含公共区域8000平米）的步入式商业广场，基本层高6米，商铺面积为50-2000多平米。在商业业态上，我们想要引入的是提升业主生活品味的商业。目前正在招商的是一个营业面积为1000-2000平米左右的大型超市；500平米的恒温游泳池；海力健身会所，大型服装品牌以及精品商家，均已签订入驻协议。”

　　浣花香项目营销总监曾琦透露：“浣花香的1栋负一楼规划有5000多平米商业，层高5.4米，主力店正在招商。初步确定的商业形态是，服装店，美食店。”据记者了解，自今年上半年以来多个新建社区开始推出地下商业。据不完全统计，约20个新建项目都规划了地下商业，面积从3000平米到几万平米不等。

　　成都社区地产商业刚起步

　　日前，阳光100置业集团相关负责人接受成都商报记者采访时表示，“根据我们在北京、无锡、柳州等地的市场经验来看，凡是有地下商业的楼盘，在二手房市场的表现要好于没有地下商业的楼盘，而且更能降低商业对住宅的干扰。”记者在阳光100米娅中心发现，该项目自带2万平米商业，分为3层立体空间，整体采用下沉式设计，面积为50-2000平米多种空间，6米层高，空间可以自由分割，以满足不同客户的需求。

　　“之所以推出地下商业，一是地块本来就有商业指标，二是建筑空间的能耗。”李则林认为，因为地下商业能够更好地实现冬暖夏凉，降低项目的能耗。曾琦认为，“浣花溪项目之所以打造了5000多平米地下商业，主要是为了满足客户需求。”他透露，在青羊宫规划有一个地铁5号线的站点，而商业有望能够承接地铁人群的消费潜力。

　　“其实，地下商业在上海、广州、北京等一线城市已经非常普及了。”高力国际成都分公司总经理蔡孟颐对成都商报记者表示，“地下商业的价值，取决于人流的可到达性。”新港地产总经理张红兵认为，“地下商业对地段要求比较高，一般都是出现在城市繁华地段，在成都的社区地产商业才刚刚开始。”

　　投资地下商业看“地上”

　　业内人士张红兵说：“广义上说，地下商业的价值要比地上商业尤其是地上一楼的商业价值低。如果是比较旺的地段，地下商业跟地上二楼商业的投资价值差不多。如果是一般地段，地下商业的投资价值跟地上三楼的差不多。”蔡孟颐认为，地下商业的价值不能笼统地和地上商业做对比。一要看业态，是否有主力店能够吸引目的性而不是随意性的消费人群；二看地段，是否接驳城市轨道交通，譬如地铁；三看管理，是否有专业的经营管理公司对商业业态、后期运营、商家规模进行管理。

　　除此之外，地下商业必须与地上保持连通。譬如，在一线城市有很多电影院是设在负一楼，最通常的做法是连接开放式的广场或者是有地铁，从外部就能看到地下商业，人流很方便到达。“这种连通地铁的商铺，比一楼的商铺要贵得多。”据天来房地产公司营销总经理张帆透露，深圳的COCOPARK商城，负一楼的租金要比一楼的租金要高一倍。因为它连通了两条地铁线的出入口。

　　天来房地产公司营销总经理张帆表示，地下商业在打造上要注意四点。“第一，设计上层高不能太低，通风要好，这样才不会出现过热或过冷。第二，布局上要留得住人，设计上要新颖。第三，最好连接城市交通。第四，招商上要尽量招那些对门脸要求不突出的商家，譬如餐饮、娱乐、运动服饰等等。”（来源：成都商报　陈柏喜）