商业地产≠商店地产 特色彰显生命力

　　住宅限购愈加严厉的预期下，商业地产能否成为投资者新的避风港？尽管前景并不明朗，但一个不可否认的事实是，涌向商业地产领域的房地产开发企业与投资客正日益增多。

　　近日，苏州吴地集团在京主办“特色商业地产恳谈会”，希望凭借企业自身的餐饮品牌特色进军商业地产开发，同时吸引实力房企共同投资，做大做强区域商业地产项目。而在由搜狐商业地产主办的“2011中国商业地产高峰论坛”上，众多经济学家、行业机构、地产企业、金融业代表及零售品牌商同样在共议商业地产的未来发展大计。

　　一时之间，商业地产向何处去，成为众人共同关注的焦点。

　　商业地产≠商店地产

　　如今，商业地产似乎人人会建，但建好以后如何经营，如何创造持续稳健的现金流，却并不是一个简单的问题。在城市综合体蜂拥而上的现实中，靠什么带动新建综合体的运营值得思考。

　　近日，在博鳌房地产论坛上，加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志认为，中国的很多商业地产，其实只是“商店地产”，他们对商业地产的理解并不够深。

　　而在吴地集团董事长段海飞看来，一个商业地产项目要想成功运营，只靠商业店铺是很难在短时间内集聚大量人流的。对一个新建的商业地产项目来说，餐饮业态、尤其是具有品牌的餐饮业态是聚拢人气的最好方式。吴地集团创业多年来，已形成7个不同档次的餐饮品牌，其中昆曲主题餐厅吴地人家已在全国各地开设40多家。而在进驻各地商业地产项目时，段海飞发现打造一个以美食为中心的城市综合体，既有助于城市商圈的快速形成，也容易跟政府进行沟通，获得更加理想的有价值的地块。

　　基于这种考虑，目前吴地集团已在昆山、苏州、南通、泰州先后取得4个以餐饮美食为核心的综合体项目，希望通过独特的商业运营思路给未来的商业地产带来更大价值，而这个价值的利润率可能是两倍甚至三倍。当然，其前提条件是坚定不移地把企业目前的餐饮品牌打造好。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲则呼吁，业界切勿将商业理解成百货。事实上，王健林曾表示，万达购物中心就是餐饮购物中心。而在中国，餐饮店是一个最具人气的地方。从开发商的角度讲，阳光100集团愿意和拥有众多餐饮品牌的吴地集团合作，成建制地扩大招商对象。

　　天鸿地产董事长柴志坤谈到商业地产发展时表示，商业地产第一个阶段走过了从无到有的过程；第二个阶段大家更多在关注品牌；而进入第三个阶段，商业地产不仅要有规模、有品牌，更要深入参与到与人的结合中，特色经营、深度体验才能具有长久的生命力。

　　共商行业新发展

　　曾有人预言：“过去十年属于住宅市场，未来十年则属于商业地产”。当单纯以住宅为搏杀利器的房企，发现单一的企业开发产品链已经很难在未来地产界立足时，商业地产于是成为众多企业重建公司结构的不二选择。2011年商业地产也自然而然地成为地产企业的必修课，并从少数人的游戏演变为群雄逐鹿的壮观局面。

　　在“2011中国商业地产高峰论坛”上，香港恒隆地产董事长陈启宗语出惊人，“如果破产没有在住宅房地产开发中出现的话，未来一定会在商业房地产开发中出现。在商业地产领域，最重要的不是赚不赚钱，而是企业的资金链和现金流，现金流不行就得破产。”

　　他认为，商业地产开发运营也有难处，这是没有做过商业地产开发的人难以想象的。“通常，住宅开发以量取胜，资金回流比较快，房企之间的较量并不是质的较量。而商业地产资金回流慢，能够卖的商业房地产不乏垃圾产品，单纯靠收取租金的话，房企完全有破产的可能。”

　　谈到近期一家很大的商业房地产商宣称，18个月就可以完成商业地产项目从买地到交付使用的工作，陈启宗直言，“这绝对是垃圾大楼的设计者。设计一个项目最少要花12~18个月，没有18个月是设计不好的。”

　　中国房地产业协会副会长朱中一面对商业地产来势汹涌的发展，同样表示，“商业地产既是一个发展的机遇，同时确实面临着很多不确定的因素。”在此时期，房企关注商业地产尽管完全合乎情理，但在业态的布局上既要考虑专业化，也要对商业地产、主流地产包括产业园区地产等多方面予以关注，因为这些业态也是需要关注的领域。

　　总之，从企业层面讲，“商业地产比住宅地产门槛要高，不光有人才的要求，同时也有资金的要求，占用资金长、规模大，融资相对难度大一些。另外，商业地产不仅是前期选址定点，在营销、运营、物业管理上与住宅地产也都有很大的不同。”同时，“从行业管理上看，商业地产不确定的因素也很多，还缺乏国家层面的系统性指导文件。”

　　为此，朱中一建议，“房企要关注商业地产，但不要盲目进入商业地产。”（来源：中国建设报　张东林）