社区商业如何成功？政企联动才能“小而美”

　　社区商业，城市商业建设的最后一块“处女地”。顶着消费基石、民生重地、便民窗口等多项标签的社区商业，多年来的发展却一直不温不火、不尽如人意。

　　越发受关注的社区商业，究竟如何走出一条成功的路径？

　　11月，中国社区商业工作委员会专家组辗转北京、西安、长春三地，评审出三家“全国社区商业示范区”——北京东城区、西安雁塔区、长春朝阳区。

　　社区商业或许能从先行先试的三家样板区的模式创新中找到突围的答案。

　　“小微商业”如何“小而美”？

　　随着城市商业各业态的高速发展，近年来社区商业发展的主要难题已不在于如何“做大”，而是如何“存小”。

　　“缺个纽扣，修个拉锁，买个早餐，烫个衣服……” 中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国社区商业工作委员会主任董利说，社区商业的业态更偏重便民、利民的生活服务类别，利润很少，但需要的人群很多。尤其对于新建小区，高昂的商铺租金几乎令服务类小微商贸服务业无处安身。

　　实际上，在政策层面，社区商业近年来不断被加码重视。去年8月，国务院发布《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出，新建社区(含廉租房、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安置住房小区)商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，是对未来社区商业的发展提出的具体目标。

　　但这也仅仅对社区商业的选址面积和空间做出了大致规划，大量利润微薄的小微商贸服务业依旧没有获得生存的空间，其留存还需要进一步业态标准体系规划政策的细化。

　　据中国商报记者了解，截至目前，国家各级政府财政支持的业态还多限于社区菜市场和早餐工程，以及“十二五”规划出台后新增的物流配送和电子商务。

　　实际上，各地商务主管部门也对此做了不少努力。西安市商务局相关人士坦言，从国家商务部到商务局，对小微商贸服务企业的扶持早已列入公益性项目争取，无奈到了发改委审批就是通不过。理由则很简单，抓大放小是常理，“小虾米”项目扶持补贴都凸显执行难度，无抓手，亦难显政绩。

　　各地方政府的财政补贴支持亦因为社区小微商贸企业散兵游勇的小、散、乱而缺乏财政资金拨付的“抓手”，遭遇相类似的政策瓶颈。

　　而对于小微商贸企业而言，房租租金的不断上涨甚至早令大型商贸卖场都无处容身，更遑论竞争力薄弱的小微企业，以及位于成熟商圈的社区。

　　“社区小微商业首当其冲就是物业成本高企，其次是物流和人力成本都很高，但盈利很弱，严重影响商户的收入，也造成社区商业商铺更迭不断，关张频繁。”北京东城区商务委员会副主任范宇滨说，社区商业很多业态业种都是微利，对成本控制的要求很高，如果社区消费力有限，社区经营与发展会难以为继。

　　“社区小微商业面临的其实是如何整合的问题。”董利认为，缺乏利润刺激的便民民生商业设施和配套，离不开政府的引导，但长期可持续性发展则需要发挥市场的主导作用，这就离不开两种资源的组合平衡。

　　对于上述难题的求解，西安雁塔区探索出了“百家店”的模式。

　　在西安大雁塔街道后村—— 一个主要针对城改回迁安置的新建社区，中国商报记者看到了该模式的形态，只见一栋六层的独栋商业房将便利店、便民菜市场、餐饮店、药店、干洗店、美容美发店、维修回收店、通讯、金融服务、汽车美容服务、面包蛋糕店、快捷酒店、诊所、幼儿园等近40种便民服务业态都“装”了进来，集中形成了一个组团式的社区商业中心。

　　西安市雁塔区副区长张秦介绍，雁塔区政府将此城改商业用房交由专业商业运营公司统一策划、统一招商和统一管理，政府给予该公司一定项目用地的补贴，后者统一回购由回迁居民持有的分散的商铺经营权，合理配置多点式、营收互补性、便利型的商业网点，由此解决了社区商业市场自身造血难的问题。

　　负责“百家店”项目运营管理的陕西嘉联万策商业管理有限公司市场开发总监杨帆告诉中国商报记者，专业公司统一规划、管理、运营社区商业，对不同业态给予不同租金和楼层配置，既能满足和保证居民的生活需要，也能保证回迁居民的商铺收入，而其公司一般三年左右的运营即可以收支平衡。

　　同样，长春市朝阳区也示范出了类似“组团式”社区商业中心的经验做法。长春市朝阳区商务局局长朱君宝介绍，目前，朝阳区将长春桂林路的一栋名为社区服务大厦的政府办公用房改用，引进“大昇发社区商业服务中心”，将蔬菜水果、柴米油盐、针线纽扣、话费代缴、修锁熨烫等便利服务全都囊括在社区中心里，为周边社区居民提供一站式便民服务。

　　在董利看来，西安雁塔区和长春朝阳区实践的“社区商业中心”的组团模式，应该是寻到了解决社区商业散兵游勇、小散杂乱难题，赢得可持续发展的可行性路径。董利透露，明年，在社区商业中心标准体系出台后，中国社区商业工作委员会有望在全国大力推行“社区商业中心”的模式。

　　与此相同步的是，从去年7月开始，国家商务部、财政部在20个城市试点建设“中小商贸流通企业公共服务平台”，在运行一年有余，助力中小企业融资250多亿元的基础上，亦表示明年将持续加大扶持力度。“小微商贸企业基本都在社区，社区商业将是最大受惠领域。”业内专家如是说。

　　“非主流”商业配套如何升级“变脸”？

　　相对于拼抢白热化的城市中心商业，社区商业配套一度处于被冷待的“边缘人”。而如今，投资商、地产商、零售商及品牌商越发将焦点聚集到社区商业市场，视为抢滩商机的最后一块阵地。

　　从“非主流”到“主流”的身份反转，市场需求促动却只是社区商业持续发展的动力之一。

　　在中国社区商业工作委员会专家、教授吴晓辉看来，“社区商业要做好，必须是政府引导的‘一把手’工程。”

　　在创建全国社区商业示范区的北京东城区，其街道和社区里的商业服务，早已从街边夫妻店的早期自发形态，升级到大型商业综合体和深入社区组合形态的现代化、连锁化的社区商业版本。

　　而据北京东城区商务委员会主任刘健介绍，未来随着电子商务的深度运用，东城区正在搭建社区商业网络平台，将整合品牌早餐店、菜店、便利店、家政服务网点、洗衣店、自助缴费终端等商业资源，未来将实行电话预约、网上销售、统一配送等融合一体的新型社区商业服务。

　　类似东城区社区商业的持续升级就得益于政府的规划和引导。

　　据中国商报记者了解，早在2011年，北京市政府就出台了《北京市社区商业服务业提升引导规范(试行)》，重点打造“一刻钟服务圈”，而东城区政府更是走在北京市的前列，东城区和平里街道在全市首创了“1510便民生活服务圈”，让居民出家门步行15分钟以内就可以享受到买菜、就餐、理发、修车等十项服务。同时还创出天镇蔬菜直营店模式，解决全区25%的蔬菜流通。

　　吴晓辉认为，社区商业由于其天然的历史原因造成的配套设施不足，单单由市场资源配置解决不了问题，必须寄托政府“强有力的手”。

　　实际上，从北京东城区到西安雁塔区再到长春朝阳区，三个全国社区商业示范区的共性特点就是区领导亲自挂帅。

　　“区领导在社区商业的领导岗位担任职务，针对社区商业的管理有完善的组织机构和明确分工，定期召开工作会议，由区领导重点解决社区商业建设中的难点问题。”吴晓辉说，在各地方政府部门中，商业部门对于商业网点规划一直有心无力，由于牵涉国土、住建等多部门权力交叉，自身缺乏规划的话语权，对社区商业服务网点空间布局不均衡、部分社区商业总量不足、基础建设相对滞后、社区商业业态不健全、社区便民服务网点略显不足等种种陈年旧疾缺乏调控手段，仅依赖有综合权力的部门或一把手领导出手方能协调解决。

　　长春市朝阳区的经验佐证了这点。朝阳区是由区商务局负责社区商业发展的统筹协调、调研论证和规划完善，发展改革部门、财政部门、规划部门、市容环卫部门、工商、卫生等各部门按各自职责配合，尤其是把握商业网点规划“生杀大权”的区规划局领导的考核反而是在区商务局手中。

　　“先研究规划，土地有保障，社区商业项目的功能就能有保障，而后期政府服务亦是‘一条龙’，项目的可行性就不会大打折扣。”董利如是评价。

　　而政府政策建设中，除了前期规划、后期组织管理外，资金支持和税收政策是社区商业作为民生商业的不可或缺的内容之一。

　　以北京东城区为例，其先后制定了《东城区落实“菜篮子”工程责任制资金支持办法》，对新建或连续经营五年以上的规范化社区菜市场的二次升级改造给予资金支持;崇远万家便民菜店连锁化改造的门店租金和装修改造费用也由东城区财政承担，使得便民菜店蔬菜加权平均价格比周边菜市场便宜15%左右;仅2013年，早餐工程推进中式连锁品牌早餐新建和改造投入市、区两级财政资金3000万元;每年安排社区商业体系专项资金2000万元，用于社区商业网点回租回购，重点区域网点建设以及社区商业服务体系的发展。

　　“充分发挥政府规划的主导性、整体性和引导性作用，全力利用市场配置资源的规模和效率，统分结合、组团推进，或是社区商业这个蚂蚁雄兵聚合突围的可行路径。”董利如是说。
　　（中国商报 记者 颜菊阳）